Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Streszczenie:

1 –  Jak należy rozpocząć?

2 –  Wybór nieruchomości

3 –  Koszty, płatności i kredyty hipoteczne

4 –  Ile powinien kosztować zakup domu w Hiszpanii? 5 –  Wymiana walut, jeżeli nie masz euro

6 –  Jak zwiedzić nieruchomości

7 –  Co trzeba zrobić, aby móc kupić nieruchomość w Hiszpanii

8 –  Adwokat

9 –  Co zrobić, kiedy już wybierzesz swój wymarzony dom

10 –  Sprawdzanie nieruchomości

11 – Upewnienij się, że Twoje dokumenty są prawidłowo przygotowane

12 – Po sprzedaży

13 – Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to aspiracja wielu osób. Klimat i styl życia to tylko dwa z powodów, dla których każdego roku ludzie kupują hiszpańskie nieruchomości.

Prawdą jest, że były pewne spadki zaufania. W latach rozkwitu nie wszyscy działali jak należy i niestety zdarzało się, że ludzie wykorzystywali gotowość obcokrajowców do zakupu. Od tego czasu procedury są bardziej rygorystyczne, a ludzie roztropniejsi. Dzięki temu, większość osób nie cieszących się zbyt dobrą reputacją została odsunięta od rynku.

Ten przewodnik jest przeznaczony dla osób rozważających zakup nieruchomości w Hiszpanii. Przeprowadzi Cię przez proces przeniesienia własności i poinformuje, czego możesz się spodziewać i czego unikać.

 1 –  Jak należy rozpocząć ?

Wiele osób rozpoczyna swoje poszukiwania nieruchomości jako urlopowicze. Być może kilka razy odwiedzili daną część Hiszpanii i pokochali ją. Być może mają przyjaciół lub krewnych, którzy już tam mieszkają.

Jeśli tak jest w Twoim przypadku, to prawdopodobnie masz już dobry pomysł na to, gdzie zacząć szukać. W Internecie nie ma końca metod online do poszukiwania nieruchomości. Oczywiście, trzeba będzie poprzeć te badania internetowe poszukiwaniami terenu. Jeśli masz już rodzinę lub przyjaciół w Hiszpanii, to masz doskonały punkt wyjścia do znalezienia obszaru i nieruchomości, które mogą być odpowiednie dla Ciebie.

W innych przypadkach może nie być przywiązany do konkretnego obszaru, ale generalnie pragnie kupić nieruchomość gdzie ciepło i słonecznie. Hiszpania, pozostaje popularnym miejscem przeznaczenia. Dla osób mieszkających w Europie jest ona łatwo dostępna, a pogoda jest przewidywalna. Jest to duży kraj i nie brakuje w nim zróżnicowania krajobrazu i możliwości spędzania wolnego czasu. Poszukiwania są niezbędne. Czytanie książek i szukanie w Internecie da Ci kilka pomysłów. Korzystne jest jednak także znalezienie kogoś, kto podjął podobną decyzję i może udzielić Państwu porady. Zespół Futurcasa Real Estate z przyjemnością udzieli Państwu szczerych porad i informacji na temat różnych obszarów, więc w razie jakichkolwiek pytań prosimy o kontakt.

2 – Wybór nieruchomości

Lokalizacja jest bardzo ważnym czynnikiem przy dokonywaniu wyboru. Powinieneś zadać sobie pytanie:

- Jaki jest mój prawdziwy powód zakupu domu w Hiszpanii i jak to wpływa na wybór lokalizacji?

- Jakie są moje główne priorytety, jeśli chodzi o lokalizację?

- Czy chcę mieszkać na wsi, przy plaży, w pobliżu pola golfowego, w urbanizacji czy w mieście?

- Czy ważne jest, abym mieszkał wśród osób mówiących po hiszpańsku, czy też powinienem szukać w bardziej międzynarodowych/turystycznych obszarach?

- Jak moje potrzeby mogą się zmienić za dziesięć lat?

- Jakie obiekty muszę mieć w pobliżu ze względów zdrowotnych lub innych praktycznych?

- Czy będę miał samochód, kiedy będę w Hiszpanii, czy muszę być w odległości pieszej od obiektów użyteczności publicznej?

Kiedy już określisz mniej więcej obszar, w którym chciałbyś mieszkać, możesz skupić się na nieruchomościach.

Będziesz musiał podjąć kilka decyzji dotyczących:

- Czy wolisz nowe czy odbudowane

- Czy wolisz dom czy mieszkanie

- Potrzebne urządzenia zewnętrzne (ogród, basen, solarium itp.)

Oczywiście, będą też inne kwestie, takie jak wielkość, liczba kondygnacji i aspekt nieruchomości. Wiele będzie zależeć od Twoich krótkoterminowych i długoterminowych zamiarów. Jeśli nie jesteś rezydentem, posiadanie dużej przestrzeni na zewnątrz, która wymaga konserwacji jest czynnikiem do rozważenia; prywatny basen wymaga całorocznej pielęgnacji.

Jeśli jednak planujesz być mieszkańcem albo teraz albo w przyszłości, wtedy możesz potrzebować więcej miejsc do przechowywania rzeczy, a duża przestrzeń życiowa, a może nawet garaż lub carport może być ważne.

Będziesz chciał rozważyć bezpośrednie środowisko, w którym chcesz żyć. Czy lubisz być w ruchliwym, ewentualnie hałaśliwym środowisku, gdzie zawsze jest ktoś, z kim można spędzić czas? Czy może wolisz być niezakłócony i bardziej odizolowany?

3 – Koszty, płatności i kredyty hipoteczne

Ważne jest, aby sprawdzić dokładnie, ile można sobie pozwolić i mieć pomysł, co można ewentualnie kupić w obszarze, który bierzesz pod uwagę i że wiesz, jaki jest twój limit.  Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego lub pożyczki, to byłby dobry pomysł, aby rozważyć to wcześniej, aby sprawdzić, ile możesz dostać. Da ci to pewne wyobrażenie, jaki masz budżet i jakie nieruchomości należy szukać. Należy pamiętać, że jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, w przypadku nowej nieruchomości, można tylko wziąć kredyt hipoteczny na nieruchomości, która została już zakończona, więc jeśli chcesz kupić nieruchomość w trakcie realizacji, musisz posiadać inną nieruchomość gdzie indziej, którą można dać pod hipoteke, lub można uzyskać kredyt hipoteczny dla ostatecznej płatności, gdy nieruchomość jest zakończona.

Uzyskanie kredytu hipotecznego

O kredyt hipoteczny w Hiszpanii można ubiegać się w taki sam sposób, jak w większości innych krajów. Jednak banki nie są już tak chętne do udzielania kredytów jak kiedyś. Oczekuje się, że będziesz w stanie złożyć duży depozyt i będą chcieli zobaczyć dowód dochodów, aby upewnić się, że jesteś w stanie spłacić kredyt hipoteczny teraz i w przyszłości.

Kredyt hipoteczny nie może być zaciągnięty na dłużej niż 30 lat i musi być spłacony do wieku emerytalnego. Nowe przepisy chronią kredytobiorcę i kredytodawcę. Warunki kredytu hipotecznego muszą być wyjaśnione kredytobiorcy przez notariusza na kilka dni przed podpisaniem aktu notarialnego. Kredytobiorca podpisuje dokument potwierdzający akceptację warunków.

Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinieneś:

- Zdecydować, o jaką kwotę prosić - należy rozważyć wszystkie wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a także to, na jaką kwotę można sobie pozwolić miesięcznie z dochodów z odsetek.

- Porównać oferty różnych dostawców kredytów hipotecznych

- Upewnij się, że znasz wszystkie zasady i warunki wybranego przez siebie dostawcy usług hipotecznych

- Poproś o zdecydowaną ofertę, która zawiera wszystkie szczegóły i kompletną umowę.

Kolejne kroki obejmują:

- Po zaakceptowaniu przez Ciebie warunków kredytu hipotecznego przed notariuszem, zostanie przygotowany akt notarialny.

- Podpisanie aktu hipotecznego odbędzie się w tym samym czasie, co podpisanie aktu własności.

- Po podpisaniu aktu notariusz prześle elektroniczną wersję aktu własności i aktu hipotecznego do rejestru gruntów, a następnie oficjalne dokumenty w formie papierowej.

Jeśli w pewnym momencie okaże się, że jesteś w stanie spłacić swój kredyt hipoteczny, pamiętaj, że będziesz musiał również poinformować o tym Rejestr Gruntów. Aby upewnić się, że zapisy są w porządku, przedstawiciel Twojego banku hipotecznego musi podpisać akt anulowania hipoteki w kancelarii notarialnej. Następnie może on zostać wysłany do Land Registry.

Oprócz dodatkowych kosztów, które poniesiesz przy spłacie kredytu hipotecznego, będą również koszty administracyjne naliczane przez kredytodawcę hipotecznego. Upewnij się, że masz jasność co do wysokości tej opłaty, ponieważ może ona wynosić około 2% wartości samej hipoteki.

Wymagane dokumenty do formalnego uzyskania kredytu hipotecznego:

- Stabilność zatrudnienia: która określa zdolność do zadłużania się na długi okres czasu.

- Roczny dochód: zaświadczenia o zarobkach lub ich odpowiednik.

- Tło finansowe: brana jest pod uwagę dokumentacja finansowa klienta, która ujawnia wszelkie wcześniejsze zaległości, opóźnione płatności itp. Instytucje finansowe poproszą o zaświadczenie z banku klienta, które zawiera informacje o jego sytuacji finansowej i poziomie narosłego zadłużenia. Dzięki temu mogą określić, czy klient jest w stanie zwiększyć poziom zadłużenia w stosunku do swoich dochodów.

- Majątek: Inny majątek posiadany oprócz tego, który ma zostać zakupiony.

- Poręczyciele: Są to inne osoby, które gwarantują spłatę kredytu hipotecznego.

- Dodatkowe gwarancje: plany oszczędnościowe, plany emerytalne, fundusze inwestycyjne itp.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego:

- Koszty wyceny.

- Opłaty prowizyjne za ustanowienie kredytu hipotecznego.

- Opłaty prowizyjne za wykreślenie hipoteki

- Obowiązkowe ubezpieczenia: według prawa obowiązkowe jest tylko ubezpieczenie od pożaru, ale w praktyce wymagane jest również ubezpieczenie gospodarstwa domowego, a w niektórych przypadkach ubezpieczenie ochrony płatności.

- Inne udogodnienia: karty bankowe, opłaty za zlecenie stałe itp.

W Futurcasa Real Estate współpracujemy z dobrze ocenianymi bankami, które mogą Ci pomóc, jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego w Hiszpanii.

4 – Ile powinien kosztować zakup domu w Hiszpanii?

Od samego początku ważne jest, abyś był świadomy, jaki powinien być Twój budżet na zakup nieruchomości w Hiszpanii. Oczywiście, nie chodzi tylko o koszt samej nieruchomości. Istnieje szereg obowiązków prawnych i podatkowych, które musisz spełnić, aby zapewnić sobie bezproblemowy zakup w przyszłości.

Koszty zakupu:

Zakup nieruchomości wiąże się nie tylko z kosztem samego domu. Podobnie jak w kraju ojczystym, istnieje szereg kosztów dodatkowych, które należy uwzględnić w budżecie. Radzimy, abyś dodał około 14% do ceny nieruchomości jako przybliżoną wskazówkę. Na te 14% składają się:

Koszty zewnętrzne

Największe koszty zewnętrzne dotyczą hiszpańskiego notariusza i hiszpańskiego rejestru gruntów.

Skala opłat notarialnych jest ustalona przez prawo, a rzeczywista kwota do zapłaty będzie zależała od zakresu przepisów prawnych zawartych w akcie własności i wartości nieruchomości. Jako wskazówkę podajemy, że opłaty zaczynają się zwykle od 800 euro.

Hiszpański rejestr gruntów (Registro de la Propiedad) jest oficjalnym rejestrem, który chroni prawa właścicieli hiszpańskich nieruchomości. Akt własności musi być wpisany do lokalnego rejestru gruntów. Opłata zależy od wartości nieruchomości, ale zwykle zaczyna się od około 400 euro.

Istnieją inne dodatkowe koszty, które mają zastosowanie w niektórych przypadkach w zależności od indywidualnych okoliczności. Na przykład, jeśli nigdy wcześniej nie byłeś zainteresowany fiskalnie w Hiszpanii, będziesz potrzebował numeru NIE przed otwarciem konta bankowego lub zakupem nieruchomości.

Potrzebne jest również pełnomocnictwo, jeśli nie możesz być tu osobiście i musisz wyznaczyć zaufanego doradcę w Hiszpanii, który będzie działał w Twoim imieniu.  Zazwyczaj jest to adwokat.

Podatki

Oprócz wydatków zewnętrznych, należy również zapłacić podatki. Podatki zależą od tego, czy nieruchomość jest nowa czy odsprzedawana.

Jeśli nieruchomość odsprzedawana jest przez nierezydenta, zwyczajowo 3% ceny zakupu jest zatrzymywane przez prawnika działającego w imieniu kupującego. Jest to wymóg prawny i jest on płacony hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu na poczet podatku od zysków kapitałowych. Jeśli sprzedający nie osiągnął zysku, można domagać się jego zwrotu.

Opłaty prawne związane z procesem zakupu

Będziesz musiał również rozliczyć koszty opłat prawnych związanych z procesem zakupu. Ważne jest, aby zapewnić, że Twoje interesy są reprezentowane. Niezależny adwokat da Ci radę i pewność, że w trakcie procesu zakupu w Twoim imieniu sprawdzane są kwestie prawne. Upewnij się, że ktokolwiek, komu powierzysz tę bardzo ważną transakcję, stawia Twoje potrzeby na pierwszym miejscu i nie ma konfliktu interesów z innymi stronami. Ważne jest, aby być w stanie jasno komunikować się z prawnikiem, który najlepiej będzie native speakerem języka. On/ona powinien być częścią szanowanej i zaufanej firmy, specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Powinieneś otrzymać spersonalizowaną wycenę bez żadnych zobowiązań.

Jeśli kupujesz nową nieruchomość, będą również koszty aktywacji wody i elektryczności (i gazu w niektórych przypadkach), cena tego zależy od lokalizacji nieruchomości.  W przypadku nieruchomości używanej trzeba będzie zapłacić za zmianę własności wody, prądu i gazu.  Adwokaci zajmą się tymi zmianami za Państwa.

Ponadto, trzeba pozwolić na więcej, jeśli trzeba umeblować dom lub chcesz dokonać jakichkolwiek zmian w nieruchomości.

Kolejną ważną kwestią jest to, ile zajmie utrzymanie nieruchomości. Kiedy już będziesz dumnym właścicielem domu w Hiszpanii, nadal będziesz ponosił coroczne wydatki, upewnij się, że uwzględniasz je.

Roczne koszty:

Ibi/Suma (podatek od własności):

Jest to podatek komunalny obliczany na podstawie wartości, którą Władze Lokalne przypisują nieruchomości (rateable value) przy czym każda Władza Lokalna może swobodnie stosować swój własny współczynnik. Podatek ten płaci osoba, która została zarejestrowana jako właściciel nieruchomości od 1 stycznia danego roku.

Podatek dochodowy dla nierezydentów: 

Nierezydenci muszą płacić ten podatek jako właściciele nieruchomości miejskich położonych na terytorium Hiszpanii. Dochód podlegający opodatkowaniu, który należy zadeklarować, jest sumą po zastosowaniu wartości podlegającej opodatkowaniu (wskazanej na potwierdzeniu zapłaty podatku od nieruchomości), stanowiącej procent ustalony według standardowej stawki 2%; w odniesieniu do nieruchomości, których wartość podlegająca opodatkowaniu została zweryfikowana, zmodyfikowana lub ustalona w procesie zbiorowej wyceny obowiązującym w danym roku podatkowym lub w ciągu poprzednich dziesięciu lat podatkowych, wartość ta zostanie ustalona według stawki 1,1%.

Przyjmuje się, że podstawa opodatkowania jest płatna w ciągu jednego roku kalendarzowego, tak więc jeśli tytuł własności do nieruchomości nie jest posiadany przez cały rok, będzie on płacony proporcjonalnie za dni, w których byłeś właścicielem nieruchomości. Od powstałej w ten sposób kwoty do zapłaty, zastosowana zostanie stawka podatkowa w wysokości 19% dla rezydentów krajów członkowskich UE, Islandii i Norwegii oraz stawka 24% we wszystkich innych przypadkach. Termin płatności to 31 grudnia każdego roku, a deklaracja podatkowa Self-Assessment (Form 210) musi być złożona w roku kalendarzowym od tej daty. Zeznanie Self-Assessment należy wysłać do wydziału mieszkaniowego Local Authority, w którym znajduje się nieruchomość.  Może w tym pomóc przedstawiciel podatkowy lub radca prawny.

PRZYKŁAD:

Nieruchomość posiada wartość podlegającą opodatkowaniu w wysokości € 54,000 przy założeniu, że została poddana przeglądowi w ciągu poprzednich 10 lat. Nieruchomość została zakupiona przez rezydenta UE w dniu 30/09/2022. W dniu 31 grudnia 2022 r. należny podatek zostałby obliczony w następujący sposób: Podstawa opodatkowania: € 54.000 X 1,1% X (92/365 dni) = € 149,72.

Kwota do zapłaty: 19% X €149,72 = € 28,45 do zapłaty w roku kalendarzowym 2022.

Opłaty wspólnotowe:

Na pokrycie kosztów utrzymania basenu, ogrodów, wspólnych rachunków za prąd i wodę, wind itp.

Woda, prąd i gaz

Zakładając, że dokonałeś obliczeń i jesteś pewien, że posiadanie nieruchomości w Hiszpanii mieści się w Twoim budżecie, to możesz zrobić kolejny krok do przodu.

5 – Wymiana walut, jeżeli nie masz euro

Przenoszenie pieniędzy między krajami może być kosztowne. Przy zakupie domu i transferze pieniędzy może się okazać, że traci się do 3% całkowitej ceny sprzedaży.

Na przykład, przy przelewaniu pieniędzy bank decyduje dokładnie o tym, kiedy je przelać i zazwyczaj będzie to po kursie wymiany, który jest najkorzystniejszy dla niego, a nie dla Państwa. Korzystanie z transakcji SWIFT oznacza, że zostanie pobrana kolejna opłata w wysokości około 0,6%.

Alternatywą jest skorzystanie z firmy zajmującej się wymianą walut, która nie pobiera wygórowanych kwot. Są one w stanie to zrobić, ponieważ przechowują środki w obu krajach. Możesz więc wpłacić pieniądze na konto w swoim kraju, a następnie pieniądze te są pobierane z konta w Hiszpanii. Nie jest to transfer, ponieważ pieniądze już tam są. Oznacza to, że można to zrobić bezpłatnie - w zależności od firmy, z którą się współpracuje. Futurcasa Real Estate współpracuje z dobrze znaną, godną zaufania firmą wymiany walut, proszę zapytać nas o więcej informacji.

6 – Jak zwiedzić nieruchomości

Możesz skontaktować się z nami w Futurcasa Real Estate (info@futurcasarealestate.com), aby zorganizować wizyty na terminie odpowiadającym Twoim potrzebom.  Jeśli masz już zaplanowane wakacje, aby odwiedzić Hiszpanie, to można zorganizować wizyte w tym czasie lub możemy również zrobić wirtualne wizyty, gdzie będziemy dzwonić do Ciebie przez połączenie wideo i pokazać nieruchomość, obszar, lub cokolwiek, co chciałbyś obejrzeć, wszystko z komfortu własnego domu.  Chętnie wykonamy wszystkie niezbędne wizyty (wirtualne lub obecne), aż będziesz całkowicie zadowolony z decyzji.  Oferujemy również wizyty kontrolne, w ramach których możesz przyjechać do Hiszpanii, kiedy jest to dla Ciebie najlepsze, na 2 lub 3 dni (czas potrzebny do obejrzenia nieruchomości, które chciałbyś zobaczyć z nami i okolicy), a jeśli kupisz, zwrócimy Ci do pewnej kwoty koszty podróży i hotelu (proszę zapytać nas o bardziej szczegółowe informacje).

7 – Co trzeba zrobić, aby móc kupić nieruchomość w Hiszpanii

Będziesz potrzebował:

Ważny paszport lub dowód osobisty

Numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (NIE), który można uzyskać w konsulacie / ambasadzie Hiszpanii lub z pomocą prawnika w Hiszpanii.

Hiszpańskie konto bankowe

Należy również ułatwić sobie dostęp do danych konta bankowego, z którego będą dokonywane płatności.

Radzimy wyznaczyć adwokata, który pomoże Ci w całym procesie zakupu.

8 – ADWOKAT

Bardzo ważne jest, aby formalności prawne zostały dopełnione przez kompetentnego adwokata. W momencie wymiany umowy powinieneś mieć swojego przedstawiciela, który dba o Twoje interesy. Wybierz adwokata, z którym możesz się łatwo porozumieć w swoim ojczystym języku, ale który jest również specjalistą w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości.

Twój radca prawny upewni się, że agent nieruchomości jest właściwie upoważniony do działania w imieniu klienta i że umowa chroni Twoje prawa i Twoje pieniądze. Adwokat przygotowuje się do podpisania aktu własności, reprezentuje Cię w kancelarii notarialnej i rejestruje nieruchomość w hiszpańskim rejestrze gruntów. Może również pomóc w tłumaczeniach.  Umiejętność komunikowania się jest bardzo ważna. Jeśli nie znają Państwo biegle języka hiszpańskiego, należy upewnić się, że w organizacji są osoby, które znają Państwa język jako ojczysty lub bardzo zbliżony.

9 - Co zrobić, gdy już wybierzesz swój wymarzony dom

Będziesz musiał podpisać umowę o rezerwacji, kiedy wpłacisz depozyt za nieruchomość (depozyt jest zazwyczaj bezzwrotny, jeśli zmienisz zdanie).  Jeśli kupujesz nową nieruchomość, zwykle w ciągu 1 miesiąca od rezerwacji dokonujesz drugiej wpłaty i podpisujesz umowę kupna-sprzedaży.   Zależy to od organizatora, u którego kupujesz. Każdy z nich ma swoje własne metody płatności. Niektórzy wymagają dokonania kilku płatności, aż do płatności końcowej w dniu podpisania aktu własności u notariusza.  Upewnij się, że masz jasność co do metod płatności oraz że będziesz w stanie zapłacić każdą płatność w odpowiednim czasie, aby uniknąć jakichkolwiek problemów. 

Po zarezerwowaniu nowego domu należy poprosić adwokata, aby zaczął wszystko sprawdzać:

10 – Sprawdzanie nieruchomości

Zazwyczaj nie różni się to od procesu, którego można by się spodziewać w swoim kraju. Jednak fakt, że jesteś za granicą i nie znasz procedur oznacza, że musisz skorzystać z pomocy prawnika, aby prawidłowo przeprowadzić kontrolę dla własnego spokoju.

KONTROLA NIERUCHOMOŚCI

Istnieje szereg kontroli, które należy przeprowadzić, aby upewnić się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest naprawdę dobrym zakupem, na jaki wygląda. Można je podzielić na cztery rodzaje:

- Status prawny nieruchomości

- Kontrola mediów i podatków

- Status prawny ulepszeń w domu

- Kontrola nieruchomości przez architekta

Stan prawny nieruchomości

Twój prawnik powinien przeprowadzić dokładne wyszukiwanie w hiszpańskim rejestrze gruntów, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku. Będzie to obejmować sprawdzenie noty prostej. Nota simple to wyciąg z rejestru gruntów, który podaje szczegóły dotyczące wszelkich hipotek i długów posiadanych w stosunku do nieruchomości i jest niezbędną informacją dla każdego, kto rozważa zakup. Zawiera ona:

- Opis nieruchomości - w tym kilka cech fizycznych, takich jak jej granice, piętra, powierzchnia.

- Jeśli jest częścią wspólnoty właścicieli

- Kto jest właścicielem i kto go identyfikuje

- Hipoteki i wszelkie pozostałe pożyczki

- Wszelkie zaległe podatki lub długi utrzymywane wobec nieruchomości

- Jeśli jest to sprzeczne z lokalnymi prawami planowania

- Historia budowy nieruchomości

Twój prawnik zażąda również zaświadczenia z rejestru katastralnego i sprawdzi:

- Czy m2 na dokumencie Akcie Prawnym jest prawidłowy dla nieruchomości

- Odniesienie do katastru

- Plan katastralny w celu sprawdzenia czy dodatkowe prace budowlane zostały zarejestrowane czy nie.

Adwokat porówna następnie dane z obu rejestrów z Aktem Notarialnym, aby upewnić się, że są one zgodne.

Sprawdzi, czy certyfikat zamieszkania / licencja na pierwsze zajęcie (dawniej:

Cédula de habitabilidad, obecnie: Licencia de primera ocupación) lub licencja na drugie zajęcie (Licencia de segunda ocupación), jeśli nieruchomość jest odsprzedażą, jest na miejscu.

Każda nowa nieruchomość w Hiszpanii musi posiadać pozwolenie na użytkowanie (Licencia de Ocupación). Licencja ta wydawana jest przez urząd miasta jako dokument administracyjny i świadczy o tym, że zarówno nieruchomość jak i jej urbanizacja są ukończone i gotowe do zamieszkania. Tylko wtedy, gdy urbanizacja jest całkowicie ukończona i cała infrastruktura jest na miejscu, licencja ta zostanie wydana.

Kiedy przyjdzie do sprzedaży domu, nowy nabywca będzie chciał zobaczyć, że nieruchomość otrzymała pozwolenie na użytkowanie. Nowy właściciel będzie musiał sam wystąpić o nową licencję, ponieważ w zależności od obszaru licencja musi zostać zaktualizowana w celu zawarcia umowy na usługi komunalne w imieniu nowego właściciela. Bez pozwolenia na użytkowanie nie będziesz mógł wypełnić kredytu hipotecznego ani zawrzeć nowej umowy na dostawę wody lub energii elektrycznej.

Sprawdzenie mediów i podatków

Jeśli istnieją zaległe płatności za media, długi muszą być uregulowane zanim usługi będą mogły być ponownie podłączone lub przeniesione na Twoje nazwisko. Zaległe podatki muszą być zapłacone zanim będziesz mógł przejąć własność nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby sprawdzić:

- Prąd

- Woda

- Opłaty wspólnotowe

- Wywóz śmieci

- Podatek od nieruchomości

- Podatek od wartości dodanej

Inspekcja nieruchomości przez architekta

Ważne jest, aby doszło do wizyty profesjonalisty w nieruchomości. Architekt powinien odwiedzić dom, który kupujesz i sprawdzić jego stan w stosunku do 200 standardów.

Może to wyglądać jak mrówcza lista rzeczy do zrobienia. Jednak pominięcie którejkolwiek z nich może spowodować kłopoty i uniemożliwić cieszenie się domem w przyszłości.

Usually this is no different to the process you would expect to follow in your home country. However, the fact that you are abroad and unfamiliar with procedures means that you need to use a solicitor to carry out the checks properly for your own peace of mind.

WSPÓLNOTA WŁAŚCICIELI

Korzystnie jest dowiedzieć się, czy Twoja nieruchomość jest częścią wspólnoty właścicieli. Wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios) jest organem prawnym odpowiedzialnym za kontrolę i utrzymanie przestrzeni i obiektów, które są współdzielone przez właścicieli.

Mogą to być ogrody, baseny komunalne, oświetlenie, kanalizacja, schody, windy i hale wejściowe.

W celu utrzymania tych obiektów, opłaty wspólnotowe są pobierane od każdego właściciela i prowadzone są formalne spotkania w celu podjęcia decyzji o utrzymaniu i innych kwestiach, które są poruszane. Jeśli, na przykład, zdecydujesz, że chcesz wyremontować swoją nieruchomość, będziesz musiał uzyskać zgodę wspólnoty właścicieli, jak również ubiegać się o niezbędne licencje z ratusza.

Wspólnota właścicieli może zatrudnić "Administrador de Fincas". Administrator" może wspierać wspólnotę w jej oficjalnych działaniach i ułatwia pełnienie funkcji prezesa wspólnoty. Mimo że istnieją formalne role i prawa dotyczące wspólnot, nadal działają one w różny sposób i niektóre są bardziej efektywne niż inne. Warto zapytać, czy istnieje taka wspólnota przy nieruchomości, którą rozważamy i zorientować się, jak dobrze jest zarządzana.

EPC (ŚWIADECTWO OCENY ENERGETYCZNEJ)

Każdy dom w Hiszpanii, który jest sprzedawany lub wynajmowany musi teraz mieć EPC. EPC zapewnia przewodnik dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość, jak energooszczędne jest. Świadectwo zawiera ocenę energetyczną dla nieruchomości według skali; "A" to najwyższy poziom efektywności i "G" najniższy.

Ocena ta bierze pod uwagę poziom zużycia energii elektrycznej, wody i gazu.

Odpowiedzialność za zorganizowanie EPC spoczywa na sprzedawcy lub budowniczym w przypadku nowej nieruchomości.

11 – Upewnienij się, że Twoje dokumenty są prawidłowo przygotowane

Twój prawnik może nie tylko pomóc w upewnieniu się, że przeprowadzono prawidłowe kontrole nieruchomości, ale także, że Twoje własne dokumenty są właściwie wypełnione. Kluczowym dokumentem, który będzie potrzebny jest NIE.

NIE

Jeśli nie posiadasz jeszcze numeru NIE (Número de Identificación de Extranjeros), będziesz musiał go uzyskać, aby zostać zarejestrowanym w hiszpańskim urzędzie skarbowym.

NIE jest numerem identyfikacyjnym, o który należy ubiegać się osobiście w Urzędzie ds. Cudzoziemców lub na posterunku policji. W razie potrzeby można również złożyć wniosek o wydanie certyfikatu rezydencji.

Mimo że NIE wymaga osobistego zgłoszenia, można go uzyskać bez przyjazdu do Hiszpanii, jeśli sprawia to trudności. Aby uzyskać NIE bez podróży, potrzebne jest pełnomocnictwo.

PEŁNOMOCNICTWO

Uzyskanie NIE i proces zakupu wymagają szeregu podpisów i stawiennictwa u hiszpańskiego notariusza. Notariusz jest profesjonalistą w systemie prawa hiszpańskiego, którego główną funkcją jest poświadczanie hiszpańskich dokumentów, zapewniając, że umowy prywatne spełniają określone kryteria prawne. Hiszpański notariusz zajmuje się legalizacją umów i używa pieczęci i podpisu, aby je zatwierdzić.

W zależności od miejsca zamieszkania, wymóg osobistego podpisu może stwarzać problemy, a jeśli nie jesteś rezydentem, może to być szczególnie trudne do zorganizowania. To właśnie tutaj pełnomocnictwo staje się ważnym narzędziem w celu zabezpieczenia Twojej nowej nieruchomości w Hiszpanii.

Pełnomocnictwo (Poder Notarial) jest środkiem umożliwiającym kontynuowanie procesu prawnego bez Twojej osobistej obecności. Pozwala ono na wyznaczenie zaufanej osoby do reprezentowania Cię w niektórych transakcjach i jest dokumentem prawnym, który musi być podpisany w obecności notariusza.

Dobrą wiadomością jest to, że pełnomocnictwo można uzyskać zarówno tutaj w Hiszpanii, jak i w Twoim kraju. Tak więc, jeśli zauważysz idealną nieruchomość w ostatnim dniu wakacji, możliwe jest, aby wrócić do domu i dokonać ustaleń stamtąd.

Gdy przedstawiciel ma pełnomocnictwo to mogą nadal wprowadzać swój zakup w ruch aż do zakończenia, podczas gdy ty kontynuujesz swoją zwykłą działalność w domu. PODPISANIE AKTU WŁASNOŚCI

Po przeprowadzeniu niezbędnych kontroli, dokumenty zostaną przygotowane do podpisania. Akt własności będzie musiał być podpisany u notariusza. Mają Państwo prawo wybrać notariusza, który będzie upoważniony do podpisania aktu własności.

Podpisanie dokumentu Aktu Własności obejmuje:

- Sprawdzenie tożsamości sprzedającego i kupującego

- Sprawdzenie opisu nieruchomości

- Podkreślenie wszelkich długów ciążących na nieruchomości

- Sprawdzenie, czy wszelkie opłaty na rzecz wspólnoty zostały uiszczone

- Żądanie dowodu zapłaty podatku od nieruchomości IBI i poinformowanie urzędników o zmianie właściciela

- Wyjaśnienie podziału wydatków między dwiema stronami

- Zarządzanie płatnościami, jeśli jest to wymagane, różnych wydatków, które towarzyszą procesowi.

Nigdy nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz lub co do czego nie jesteś całkowicie pewien. Po podpisaniu dokumentu Aktu Własności nie ma możliwości cofnięcia się.

Kiedy podpiszesz Akt Własności w biurze notarialnym, nie otrzymasz oryginalnego Aktu Własności do swojej nieruchomości, ale powinieneś otrzymać autoryzowaną wersję znaną jako Kopia Standardowa (Copia Simple).

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, Akt Własności i Akt Hipoteczny będą przechowywane w banku. Po spłaceniu kredytu hipotecznego otrzymasz oba dokumenty.

Jeśli kupujesz nieruchomość bez hipoteki, otrzymasz Akt Własności w momencie rejestracji nieruchomości w Rejestrze Gruntów. Należy zapisać notariusza, który go podpisał, aby w razie konieczności wymiany w pewnym momencie móc uzyskać kolejną kopię oryginału.

Wreszcie, nieruchomość jest Twoja.

12 - PO SPRZEDAŻY

Po podpisaniu aktu własności nieruchomość zostanie zarejestrowana w rejestrze gruntów, a przedsiębiorstwa użyteczności publicznej powinny zostać poinformowane o zmianie nazwy.

Teraz trzeba będzie dokończyć płatności, rozliczając się z przedstawicielem prawnym. Ważne jest, aby poprosić o szczegółowy rachunek, a nie akceptując tylko całkowitą kwotę. Należy otrzymać oryginalne faktury za opłaty notarialne, opłaty za rejestrację gruntów oraz zapłacone podatki. Należy zachować wszystkie dokumenty, faktury, rachunki i gwarancje do wykorzystania w przyszłości.

13 - Podsumowanie:

Zrób swój przegląd - dowiedz się jak najwięcej o okolicy, a także o nieruchomości. Kto tam mieszka? Jak się tam żyje?

Rozważ swoje potrzeby teraz i w przyszłości. Lokalizacja jest być może ważniejsza niż sama specyfikacja domu.

Opracuj swój budżet. Powinieneś pozwolić na dodatkowe 14% na górze kosztów nieruchomości dla celów przenośnych.

Sprawdź, czy będziesz w stanie utrzymać nieruchomość po jej zakupie. Trzeba będzie płacić podatki, opłaty stałe za media, a w niektórych przypadkach opłaty komunalne.

Zatrudnij prawnika, który będzie reprezentował Twoje interesy - kogoś o dobrej reputacji.

Upewnij się, że jesteś informowany przez cały proces zakupu. Ważne jest posiadanie prawnika, z którym można się łatwo porozumieć w języku ojczystym.

Upewnij się, że masz jasność co do tego, jakie ustalenia musisz wykonać po sprzedaży i jakie rachunki będziesz musiał zapłacić. Kiedy dom jest już Twój, Twoje obowiązki nie kończą się na tym.

CIESZ SIĘ SWOIM DOMEM !

Mamy nadzieję, że ten przewodnik okazał się przydatny. Staraliśmy się w nim jak najdokładniej przedstawić, co wiąże się z bezpiecznym zakupem nieruchomości w Hiszpanii.

Mamy nadzieję, że nasz przewodnik dał Ci pewność, że kupisz tutaj dom i skorzystasz z oferty nieruchomości dostępnych w przystępnych cenach. Jest coś, co pasuje do każdego budżetu, a stosując się do naszych wskazówek, ty też możesz cieszyć się przez wiele lat swoim domem w słońcu.

Niniejszy przewodnik został opracowany z pomocą Ábaco Advisers.

Ábaco Advisers to niezależna firma prawników i doradców prawnych specjalizujących się w hiszpańskim prawie nieruchomości, którzy od 1999 roku pomagają ludziom w bezpiecznym i łatwym zakupie nieruchomości w całej Hiszpanii.

Zapewnią Ci:

- Profesjonalną praktykę popartą ponad 20-letnim doświadczeniem

- Bogatą wiedzę specjalistyczną dostarczaną przez ponad 40 ekspertów w swojej dziedzinie, w tym prawników, adwokatów, ekonomistów i doradców podatkowych

- Doradztwo w ośmiu językach: angielskim, szwedzkim, norweskim, rosyjskim, niemieckim, francuskim, holenderskim i hiszpańskim.

- Pewność, że pomogli ponad 38.000 zadowolonych klientów w zakupie nowego domu w Hiszpanii.

Zapewnią, że:

- Korzystasz z łatwej do zrozumienia usługi, w której priorytetem jest przejrzystość

- Twoje interesy są zabezpieczone w całym procesie zakupu

- Jesteś bezpieczny wiedząc, że wszystkie ich transakcje są w ścisłej zgodności z prawem hiszpańskim

- Możesz łatwo komunikować się z prawnikiem i doradcą prawnym w swoim ojczystym języku.

Skontaktuj się z nimi

Tutaj znajdziesz dane kontaktowe naszych trzech biur, które pomogą Ci znaleźć je w Torrevieja, Alicante i Marbelli.

Torrevieja Office C/ María Parodi, 8 - 3º • ES-03181 Torrevieja (Alicante) - Spain 

Email: info@abacoadvisers.com

Tel.: +34 96 670 3750

Alicante Office Plaza Calvo Sotelo, 12 - 2º • ES-03001 Alicante - Spain

Email: infoalc@abacoadvisers.com

Tel: (+34) 96 514 6794

Marbella Office Urb. la Alzambra, local 3-1 • ES-29660 Marbella (Málaga) Spain

Email: infomarbella@abacoadvisers.com

Tel: (+34) 95 280 7530

Share